一、全国土地供应收缩,水泥需求承压
2021年以来,由于房地产行业进入下行周期,国内土地市场持续大幅萎缩,供求规模仅有过去十年平均水平的一半左右。2024年1-5月份,全国住宅用地供应规模为9667万平方米,同比减少约25.9%,降幅仍然较为明显。
具体来看,1-2月国内土地供应规模同比略有增长;3-4月各地推地力度减弱,土地供应规模不及去年同期水平,降幅约在3-4成之间;5月份,尽管在季节性因素影响下,土地供应规模环比略有增加,但受政策限制,同比降幅进一步扩大至4成以上。
图1:全国住宅用地供应规模及变化情况(万平方米、%)
数据来源:水泥大数据(https://data.ccement.com/)
土地供应缩量既是过去房地产行业景气度下行的结果,也是制约未来房地产施工规模的核心因素。现阶段,房企拿地普遍较为谨慎,地方政府化债任务又限制了城投托底拿地的行为,加之中央重提去库存,国内土地供应受到多重约束,住宅用地供应规模将进一步收缩。因此,短期内地产端水泥需求总量仍然不存在出现实质性改善的现实基础。
另外,根据财政部数据,2024年1-5月全国政府性基金预算收入为16638亿元,同比下降10.8%。其中,国有土地使用权出让收入为12810亿元,同比下降14.0%。在土地供应规模收缩的背景下,地方政府财政收入随之减少,财政收支压力将对基建项目开工产生负面影响,从而拖累基建端水泥需求。
二、超八成省市土地供需走弱,冀豫两省降幅较为明显
分省份来看,江苏、山东、河南以及河北是土地供应大省,2023年住宅用地供应量均在4000万平方米以上,占全国宅地供应总量的比例分别为11.1%、9.4%、7.0%和6.9%;其次是四川、湖北、浙江、安徽、贵州、湖南以及江西等省份,住宅用地供应规模普遍在2000-4000万平方米之间,占比约为4.8%-6.0%左右;国内其余省市住宅用地供应量均在2000王平方米以下。
根据上述数据,在房地产去库存背景下,政府控制土地供应规模可能将会对江苏、山东、河南以及河北等省份水泥需求产生相对较大的影响。
图2:2023年国内各省市住宅用地供应量占比(%)
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2024年1-5月,全国30个省市当中,住宅用地供应量同比减少的有26个,住宅用地成交量同比减少的有25个,占比均超过8成。由此可见,2024年国内土地市场仍然延续供需双弱的趋势。
在土地供应方面,山东、河北、江苏以及河南继续占据住宅用地供应量的前四位,但供应量同比均有所减少。其中,河南和河北住宅用地供应减量相对明显,同比降幅分别达到17.7%和40.1%。
从土地成交率来看,全国住宅用地出让平均成交率(住宅用地成交量/住宅用地供应量)为73.2%。在土地成交量高于全国平均均线的省市当中,成交率低于平均水平的有河北、四川、安徽以及河南省,住宅用地成交率分别为71.2%、70.1%、67.4%和61.7%。住宅用地成交率偏低说明当地土地供应过剩,政府存在主动缩减供应量的可能性。
表1:2024年1-5月各省市住宅用地供应及成交情况(单位:万平方米,%)
数据来源:水泥大数据(https://data.ccement.com/)
从商品住宅去化周期来看,珠海和东莞市场商品住宅去化周期超过36个月,应暂停新增商品住宅用地出让,土地供将应受到限制;常州、北京以及长春等23个城市商品住宅去化周期在18个月至36个月之间,需要按照“盘活多少、供应多少”的原则确定土地出让面积上限;成都、上海、西安、合肥以及杭州等城市去化周期在18个月以下,土地供应可由当地政府自主灵活调控。
由此可见,目前区域中心城市商品住宅去化情况普遍好于周边城市,长三角、成渝以及关中平原城市群的商品住宅去化情况整体好于京津冀、珠三角以及东北等区域。因此,京津冀、珠三角以及东北地区受到政策约束的可能性较大,土地供应预计将出现更为明显的缩量,拖累当地水泥需求。
图3:2024年5月全国30个大中城市商品住宅去化周期(月)
数据来源:水泥大数据(https://data.ccement.com/)
三、总结
自房地产周期下行以来,国内土地市场持续萎缩,成为水泥需求走弱的主要拖累因素。2024年5月份开始,政府重提房地产去库存,将会从供应角度进一步推动土地市场规模收缩。现阶段,国内各省市房地产和土地市场存在较为明显的分化现象。河北、河南等省份本身存在土地供应过剩的压力,加之所在区域的中心城市商品住宅去化周期相对偏长,受政策影响较为明显,土地市场收缩幅度将大于国内其他区域。因此,房地产去库存政策预计将对上述区域水泥需求形成一定的压力。
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